Vous achetez une maison, et quelques mois plus tard un mur se met à travailler, des fissures apparaissent. Vous découvrez que des travaux avaient été réalisés avant la vente, sans qu’on vous en ait parlé. Le contrat comporte une clause qui exclut la garantie des vices cachés : votre recours est-il fermé pour autant ? À travers ce dossier, nous vous montrons que la réponse est loin d’être automatique : tout se joue d’abord sur la preuve.
Des fissures et un pignon qui bouge après l’achat
Un projet de vie : l’achat d’une première maison, mené avec des moyens comptés. Quelque temps après l’emménagement, les acquéreurs constatent que le pignon en pierre présente des renflements et paraît travailler. Inquiets pour la solidité de la structure, ils font venir un artisan pour un premier avis. Celui-ci leur indique être déjà intervenu sur cette maison, information dont ils n’avaient pas eu connaissance lors de la vente.
Ils se tournent alors vers le cabinet, avec une question aussi simple que lourde de conséquences : leur a-t-on dissimulé l’état réel du bien, et de quels recours disposent-ils ? À ce stade, aucun autre intervenant n’avait encore été sollicité, hormis l’artisan consulté (sans savoir qu’il était déjà intervenu sur la maison).
Première lecture : qualifier les désordres avant toute action
Dans ce type de dossier, les acquéreurs arrivent souvent avec une intuition et quelques indices épars. Notre travail consiste à les organiser pour qu’ils deviennent juridiquement exploitables.
Dans ce dossier, deux besoins se sont immédiatement dessinés. D’abord, obtenir un avis technique fiable sur la nature et l’ampleur des désordres : simple défaut d’aspect ou atteinte à la structure ? Ensuite, examiner l’acte authentique, ses annexes et la facture antérieure évoquée par l’artisan, pour comprendre ce qui avait été porté à la connaissance des acquéreurs, ou non, au moment de la vente.
Nous avons recommandé aux propriétaires de faire, en premier lieu, réaliser une expertise amiable, afin de qualifier techniquement les désordres. Cet avis a confirmé que les travaux antérieurs n’étaient pas conformes aux règles de l’art et que les désordres touchaient la structure. Deux urgences se superposaient alors : préserver les droits des acquéreurs en engageant les démarches nécessaires dans les délais applicables, et sécuriser un bâti dont la stabilité était en cause. En matière de droit immobilier, ces délais commandent d’agir sans tarder.
Solliciter une expertise judiciaire pour établir l’origine des désordres
Nous avons choisi de ne pas engager immédiatement de négociation directe, tant que les responsabilités techniques n’étaient pas établies, et de solliciter une expertise judiciaire. L’objectif : faire constater l’origine des désordres par un expert désigné, dans un cadre opposable à toutes les parties. L’expertise a donc été menée au contradictoire du vendeur, de l’entreprise intervenue avant la vente et de son assureur.
Une expertise ne sert pas seulement à constater des fissures : elle doit dire ce qui a été fait, à quelle époque, et avec quelles conséquences sur le bâti.
Le dossier ne désignait pas de responsable évident. Plusieurs travaux pouvaient avoir contribué aux désordres, et le vendeur contestait une partie des interventions réalisées. Seule une expertise indépendante pouvait départager les responsabilités et donner aux acquéreurs des éléments solides, là où une simple suspicion n’aurait pesé d’aucun poids.
Tant que l’origine technique des désordres n’est pas établie de façon opposable, négocier revient à avancer à l’aveugle.
Ce que l’expertise judiciaire a permis d’établir
Les constats techniques
L’expertise judiciaire a été ordonnée. Les investigations ont permis d’identifier l’origine des désordres et de les dater, en s’appuyant notamment sur les matériaux et les aménagements en place. Le rapport a mis en évidence des travaux ayant affecté la structure et qui n’avaient pas été portés à la connaissance des acquéreurs lors de la vente. Pour une partie de l’habitation, il a également caractérisé des désordres de nature décennale, liés à l’exécution défectueuse de travaux antérieurs par une entreprise assurée.
La sécurisation du bâti, obtenue avant le rapport
L’expertise s’est étendue sur près de trois ans. Ce délai tenait pour partie à une nécessité technique : la pose de jauges et le relevé de l’écartement des fissures sur plusieurs mois, indispensables pour mesurer l’évolution réelle des désordres. Ce suivi a confirmé leur aggravation. Point essentiel pour les propriétaires : nous avons obtenu les mesures conservatoires nécessaires à la sécurisation du bâti dès la première année, sans attendre le dépôt du rapport.
La suite du dossier
Sur cette base technique, une phase de négociation amiable s’est engagée avec le vendeur et son assureur. À ce stade, aucune décision définitive n’a tranché le litige : ce dossier illustre moins une victoire déjà acquise que la manière dont une étape décisive, la constitution de la preuve, a été franchie. C’est souvent elle qui détermine la suite.
J’ai senti les clientes angoissées par la situation mais elles étaient soulagées de pouvoir se reposer sur mon analyse du dossier et mon suivi du dossier. Nous avons formé un parfait binôme lorsqu’il s’est agi d’apporter des chiffrages ou éclaircissements à l’expert.
Muriel Galia, avocat
Dans quels cas la clause d’exclusion des vices cachés peut-elle être écartée ?
Lorsqu’une vente entre particuliers comporte une clause excluant la garantie des vices cachés, le vendeur peut, en principe, s’en prévaloir s’il ignorait le vice (article 1643 du Code civil). Cette clause peut toutefois être écartée lorsque l’acquéreur démontre que le vendeur connaissait le vice au moment de la vente.
Lorsque le vendeur a lui-même réalisé les travaux à l’origine des désordres, il est présumé en connaître les vices : la clause d’exclusion ne peut alors lui être opposée. Il peut également engager sa responsabilité décennale au titre de ces travaux. Dans ce dossier, le vendeur avait lui-même réalisé une partie des interventions. L’expertise judiciaire a réuni des éléments techniques sur l’existence, l’origine et la date des désordres : une base déterminante pour établir les responsabilités et soutenir les recours des acquéreurs.
Que retenir de ce dossier ?
- Consulter tôt. Dès qu’un doute sérieux apparaît sur l’état d’un bien, un avis juridique permet de constituer le bon dossier : quelles pièces réunir, quels éléments techniques faire établir, et dans quel ordre.
- Faites établir la preuve avant d’agir. Un avis technique, puis le cas échéant une expertise, transforment une intuition en éléments opposables. C’est ce qui donne du poids à une négociation comme à une procédure.
- Une clause de non-garantie n’interdit pas toujours d’agir. Elle peut être écartée si l’on démontre que le vendeur connaissait le vice : sa portée mérite d’être examinée avant de renoncer à un recours.
Une situation comparable ?
Vous êtes vendeur, constructeur ou maître d’ouvrage et faites face à une réclamation pour des désordres ? Muriel Galia et son équipe vous accompagnent, de l’analyse du dossier jusqu’à sa résolution.
Une situation comparable ?
Vous êtes vendeur, constructeur ou maître d’ouvrage et faites face à une réclamation pour des désordres ? Muriel Galia et son équipe vous accompagnent, de l’analyse du dossier jusqu’à sa résolution.
FAQ
Galia Avocats accompagne particuliers et professionnels en droit de l’immobilier et de la construction. Muriel Galia, avocat spécialiste en droit immobilier certifiée par le Conseil national des barreaux, intervient à Brest, en Bretagne et au-delà.
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Contenu éditorial : Élodie Cloarec · éclo · Stratégie & rédaction · eclo.bzh · Juillet 2026