Vous avez vendu un bien que vous aviez, pour partie, construit vous-même. Quelques années plus tard, votre responsabilité est recherchée au titre de la garantie décennale du vendeur-constructeur. L’acquéreur vous adresse une mise en demeure : il réclame des sommes importantes pour des désordres qu’il attribue à la construction. Vous assumez ce que vous avez réalisé, mais refusez de payer pour des défauts qui ne vous sont pas imputables, ou de financer un enrichissement.

C’est la situation que connaissait notre client, une société de construction-vente (SCCV) qui avait réalisé elle-même certains lots de l’ouvrage. Ce dossier montre comment une expertise judiciaire, loin d’être seulement une contrainte, peut devenir un atout, et pourquoi un accord ne suffit pas toujours à refermer un litige.

Le contexte : un vendeur rattrapé par la garantie décennale

Notre client avait vendu une maison dont la construction datait de moins de dix ans. À ce titre, le bénéfice des garanties décennales des constructeurs avait été transmis à l’acquéreur : ces garanties suivent l’ouvrage et profitent aux propriétaires successifs.

L’acquéreur aurait pu se contenter d’actionner les entreprises qui avaient bâti la maison. Il a choisi de se retourner aussi contre son vendeur. La raison est juridique : en droit de la construction, un vendeur qui réalise lui-même certains travaux peut être assimilé à un constructeur. En se réservant certains lots lors de la construction, notre client avait agi comme tel. Pour ces ouvrages, il était donc, lui aussi, tenu à la garantie décennale.

Tout est parti d’une mise en demeure : l’acquéreur réclamait le paiement des sommes prétendument nécessaires pour reprendre les désordres dénoncés. Notre client n’était pas dans le déni. Sa volonté était claire : payer ce qu’il devait réellement pour ses propres travaux, ni plus ni moins, et éviter que l’acquéreur ne tire de l’opération un profit injustifié.

Ce que la première lecture du dossier a révélé

Dès l’analyse initiale, un constat s’est imposé : nous ne disposions d’aucun élément technique objectif permettant de vérifier la réalité des désordres ni le bien-fondé des chiffrages avancés. Rien ne garantissait non plus que de nouvelles demandes n’apparaîtraient pas en cours de route.

Pourquoi nous avons refusé de négocier immédiatement

Négocier à l’aveugle aurait été prématuré : accepter de payer sans base technique, c’était risquer de financer des réparations non justifiées, sans garantie que d’autres réclamations ne suivraient. Nous avons donc officiellement refusé toute discussion tant qu’un cadre objectif n’aurait pas été posé. En parallèle, un second réflexe s’imposait : ne pas rester seul face à l’acquéreur, car plusieurs entreprises étaient intervenues à la construction et leur responsabilité, comme celle de leurs assureurs, devait être examinée.

La stratégie : faire de l’expertise judiciaire un allié

• identifier les responsabilités réelles ;
• contester des chiffrages excessifs ;
• distinguer les désordres d’origine des dommages aggravés ;
• documenter une exécution défaillante des travaux réparatoires.

Pourquoi nous avons accepté la première expertise

Lorsque l’acquéreur a assigné en référé pour obtenir une expertise judiciaire, nous ne nous y sommes pas opposés. Au contraire : un débat contradictoire sur la réalité des désordres, leurs causes et le coût des reprises servait directement notre cause. Nous avons régularisé la procédure à l’encontre de deux des entreprises intervenues à la construction et de leurs assureurs, afin que l’expertise leur soit opposable et que chacun puisse, le cas échéant, supporter sa part.
Nous avons assisté notre client tout au long des opérations d’expertise et lui avons conseillé de se faire accompagner par son propre expert. Ce double regard nous a permis d’évaluer précisément nos risques et de discuter, poste par poste, les chiffrages de reprise proposés.

Un premier accord : payer sa part, rien de plus

Une fois le rapport déposé, nous avons engagé des négociations confidentielles entre avocats. Elles ont abouti à un protocole d’accord : un paiement réparti entre les différentes parties, en fonction des responsabilités établies par l’expert. Notre client n’a réglé que les sommes strictement attribuables à ses propres travaux. C’était l’objectif fixé au départ : une sortie rapide, à la juste mesure de ce qu’il devait.

Ce qui a changé après le protocole

L’histoire aurait pu s’arrêter là. Mais après avoir perçu les fonds, l’acquéreur a tardé à engager les réparations, puis a confié le chantier à une entreprise dont le procédé n’avait pas été validé par l’expert. Les travaux ont été interrompus, et l’acquéreur a lancé une nouvelle procédure de référé pour obtenir une seconde expertise, invoquant des désordres prétendument découverts pendant les reprises.

Comment la seconde expertise a inversé le dossier

Nous avons tenté de nous opposer à cette mesure, notamment pour éviter de repartir dans des délais d’expertise souvent longs, de l’ordre de deux ans. Le juge des référés a néanmoins préféré l’ordonner, en la confiant au même expert. Plutôt que de subir, nous avons fait compléter sa mission : il s’agissait d’éclairer la chronologie réelle des travaux et les causes de l’arrêt du chantier, et de mesurer la part de responsabilité de l’acquéreur lui-même.

La connaissance qu’avait l’expert du dossier a fait la différence. Il a relevé des incohérences entre les dates des devis, leur signature, les factures émises par l’entreprise mandatée par l’acquéreur et l’avancement réel du chantier. Son rapport a conclu que les désordres invoqués trouvaient notamment leur origine dans l’absence de reprises rapides, alors que l’acquéreur disposait des fonds nécessaires, ainsi que dans des défauts d’exécution de l’entreprise qu’il avait lui-même mandatée.

Le résultat : une responsabilité limitée à sa juste part

Le bilan se lit en deux temps. Sur le premier rapport, notre client a payé, via le protocole, les sommes strictement mises à sa charge. Sur le second, aucune responsabilité n’a été retenue contre lui : il a donc pu refuser, en toute légitimité, la moindre nouvelle négociation. L’acquéreur a finalement abandonné toute poursuite.

Ouvert en 2017, le dossier s’est clôturé en janvier 2026. Près de neuf ans : un délai qui rappelle que les contentieux de la construction se gagnent autant par la méthode que par la patience.

L’adage le rappelle : la bonne foi se présume, la mauvaise foi se prouve. C’est tout l’enjeu d’une expertise bien construite : donner aux faits les moyens de parler.

Signer un protocole d’accord met-il fin à tout risque ?

Pas toujours. Un protocole règle le différend sur les éléments connus et acceptés au moment de sa signature. Il ne couvre pas des désordres nouveaux ou aggravés survenus ensuite, surtout lorsqu’ils résultent du comportement d’une autre partie.

C’est précisément ce qui s’est joué ici. Le premier accord soldait les responsabilités établies à un instant donné. Lorsque de nouveaux désordres sont apparus après l’exécution défaillante des reprises, ils ont ouvert un nouveau débat, qu’il a fallu trancher sur le terrain technique.

C’est là tout l’enjeu de ces dossiers. Dans les contentieux de construction, la vraie question n’est pas seulement de savoir s’il existe des désordres. Toute la difficulté consiste à déterminer précisément à qui ils sont imputables, à quel moment ils sont apparus, et ce qui relève des travaux d’origine ou des reprises ultérieures. C’est sur ce terrain, technique et chronologique, que ces affaires se gagnent.

A retenir :

Si vous faites face à une réclamation pour des désordres de construction, voici ce que ce dossier invite à retenir.

Ne vous engagez pas à l’aveugle. Avant d’accepter de payer, mieux vaut disposer d’éléments objectifs sur la réalité et l’origine des désordres.

N’affrontez pas seul un litige impliquant plusieurs intervenants. Lorsque plusieurs entreprises sont intervenues, la responsabilité de chacune, et de ses assureurs, mérite d’être examinée.

Un accord ne referme pas toujours tout. Des désordres nouveaux, apparus après coup, peuvent rouvrir le débat : gardez une trace écrite de chaque étape.

Une situation comparable ?

Vous êtes vendeur, constructeur ou maître d’ouvrage et faites face à une réclamation pour des désordres ? Muriel Galia et son équipe vous accompagnent, de l’analyse du dossier jusqu’à sa résolution.

Dossier suivi par Muriel Galia, avocat, et son équipe : une pratique de référence sur les contentieux techniques et complexes. Droit de la construction, droit de l’immobilier, droit de l’automobile.
Contenu éditorial : éclo · Stratégie & rédaction · eclo.bzh · Juillet 2026